商业物业有永久的吗？

在探讨商业物业是否有永久的这个问题之前，我们需要先明确商业物业的相关概念以及其涉及的土地和产权等方面的规定。

商业物业，指的是用于商业用途的房地产，包括商场、写字楼、酒店、商业街等各类物业形态，而商业物业的存在涉及到两个关键要素，一是土地，二是建筑。

从土地角度来看，在我国，土地所有权归国家或集体所有，我们所拥有的只是土地使用权，根据相关法律规定，商业用地的土地使用权出让最高年限为40年，也就是说，当开发商获取商业用地进行商业物业开发时，其持有的土地使用权限最长为40年，虽然在土地使用年限届满后，土地使用者可以申请续期，但续期是否能够获批，需要根据届时的法律法规以及相关政策来确定，并且可能需要重新签订土地出让合同并支付土地出让金等费用，从土地使用权层面，商业物业不存在永久使用土地的情况。

再看建筑本身，商业物业的建筑是有一定使用寿命的，受到建筑材料的耐久性、建筑设计标准、使用维护情况等多种因素影响，建筑物会随着时间推移出现老化、损坏等问题，即使进行不断的维护和修缮，其物理寿命也是有限的，当建筑物达到其使用年限，可能会面临拆除重建等情况。

如果从另一个角度理解“永久”，在土地使用年限正常续期，且建筑物通过科学合理的维护和改造能够持续满足商业使用功能的情况下，商业物业可以在相当长的时间内持续存在并发挥其商业价值，从这个意义上来说，似乎具有一种相对的“永久性” ，但严格按照土地和建筑的客观属性及相关法规来看，商业物业并不存在绝对意义上的永久。

商业物业不存在绝对永久的情况，其受到土地使用年限和建筑物理寿命等多方面因素的限制。